Una de las cuestiones que más debate está suscitando en los últimos días, es la obligación o no de los arrendatarios de abonar las cuotas del arrendamiento de aquellos establecimientos que se han visto obligados a cerrar con motivo de las resoluciones del gobierno. Para aclarar en parte esta situación, hoy se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. Un RD en el que se establecen medidas aplazamiento y renegociación de los alquileres por parte de autónomos y PYMES.
El clausulado del mencionado Real Decreto establece varios supuestos en función de la condición del arrendador. En el caso de que éste sea un gran tenedor, es decir, aquellos que sean titulares de más de diez inmuebles, sin incluir trasteros y garajes o de más de 1.500 m2 construidos, el arrendatario puede solicitar una moratoria de aplicación automática, siempre que no se hubiera un acuerdo antes de moratoria o reducción de renta.
La moratoria afectaría a las cuotas vigentes durante el periodo de alarma y sus cuotas y sus mensualidades siguientes, sin que pueda superarse los cuatro meses. Se procedería al fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años o hasta que esté vigente el contrato si es por un plazo inferior.
La solicitud de la moratoria por parte del arrendador debe hacerse en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD, hasta el 22 de mayo de 2020
En el caso de que el arrendador no es un gran tenedor, la solicitud del pago de las cuotas deberá realizarse en el plazo de un mes, salvo que no hubiera un acuerdo en otro sentido. Así mismo, el arrendatario podrá recurrir a la fianza para el pago total o parcial de una de las cuotas con la obligación de reponerla en el plazo de un año.
Pueden solicitar el aplazamiento de las cuotas pueden ser solicitadas por autónomos y pymes arrendatarios. En el caso de un contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo, deberá cumplir los siguientes requisitos:
a. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020 en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b. Su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
c. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Así mismo, podrán solicitar la moratoria aquellas Pymes que cumplan al menos dos de estos requisitos:
a. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Adicionalmente, su actividad debe haber quedado suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. En el caso de no haber quedado suspendida, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de los mencionados requisitos se acreditará por el arrendatario de la siguiente manera:
a. Mediante la presentación de una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
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